A transferência de imóveis para o capital social de empresas, configura-se como uma manobra frequente e tática por parte dos investidores imobiliários no Brasil. Essa abordagem não só fortalece a segurança jurídica em torno do patrimônio, como também oferece ao proprietário uma proteção adicional contra diversos riscos.
Considere o cenário onde um terreno é registrado na pessoa física de um determinado indivíduo, ato no qual será tributado ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ou em caso de herança ITCMD (Imposto de transmissão causa mortis e doação). Caso não seja a intenção desta pessoa se desfazer do imóvel no curto prazo, a formação e tranferência do imóvel para uma “empresa veículo” emerge como atitude recomendada.
Entretanto, essa operação suscita uma questão crucial:
– Ela estaria exposta à dupla incidência do ITBI?
Em outras palavras, após a tributação na transferência inicial para a pessoa física do proprietário, seria necessário pagar o imposto novamente no momento em que o imóvel é transferido para a empresa, a fim de se integralizar ao capital social?
O que diz a constituição?
A Constituição Federal do Brasil de 1988 estabelece, em seu artigo 156, § 2º, inciso I, a imunidade do ITBI na transferência de bens imóveis para a integralização de capital social de empresas. Este dispositivo constitucional é claro e não abre margem de interpretação, garantindo que tal transferência não seja tributada, desde que cumpra com a finalidade de realizar capital social.
O entendimento do STF:
O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou recentemente o Recurso Extraordinário 796.376/SC, caso que envolve uma empresa para a qual foram transferidos imóveis de seus sócios. No caso em questão apenas uma fração do valor do imóvel foi oficialmente incorporada ao capital social, enquanto o restante foi destinado à reserva de capital, procedimento comum e com previsão legal para empresas S.A.
A decisão do STF foi de limitar a imunidade sobre a parcela do capital efetivamente integralizada na sociedade empresária (apesar do registro de imóveis na conta de reserva de capital também compor o patrimônio líquido da empresa). Restringindo a tributação do ITBI apenas sobre a parcela do imóvel destinada à reserva de capital, o STF chancelou o entendimento sobre a imunidade do ITBI na transferência do imóvel para realização de capital social.
Não sendo parte da pauta, mas na esteira do tema, o ministro Alexandre de Morais (seguido pelos demais ministros), firmou o entendimento que mesmo situações em que a atividade preponderante do adquirente é a de compra, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, o princípio da imunidade do ITBI deverá valer.
Desafios a aplicação da Lei:
Em um contexto nacional marcado por despesas que superam as receitas, o apetite voraz do fisco por arrecadação coloca em xeque a concretização prática da imunidade tributária estabelecida pela Constituição. Enfrentamos situações em que certos municípios buscam impor o ITBI sobre imóveis transferidos para empresas, especialmente quando estas não geram receita operacional, interpretando equivocadamente a inatividade econômica como uma forma de atuação imobiliária.
No entanto, o Código Tributário Nacional proíbe expressamente a tributação por analogia, deixando claro que, na ausência de uma regulamentação específica sobre a inatividade econômica, não se pode justificar a imposição do ITBI. Ademais, o entendimento recente do Supremo Tribunal Federal reafirma que a imunidade do ITBI deve ser observada independentemente da natureza da atividade empresarial, fortalecendo o princípio de que a transferência de imóveis para a integralização de capital social não deve ser tributada.
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